Horváth Péter, közép-európai vagyongazdálkodási vezető, MOSAIC Property LLP
A kiskereskedelmi piac valószínűleg elérte a mélypontját. De a fellendülés sajnos több szempontból is hosszadalmasnak és fájdalmasnak látszik. Minden a lakosság vásárlási hajlandóságán és a zsebekben lévő elkölthető pénz mennyiségén, valamint a bankok hitelkihelyezési gyakorlatán múlik. Az első tényező valószínűleg már eleve behatárolja a kereslet növekedését, hiszen a létbizonytalanság és a bevételek folyamatos csökkenése sajnos nem fogja nagymértékben fellendíteni a keresletet. A felvett hiteleket most is törleszteni kell, és ez már sok családot eleve erőn felül terhel meg, ahol pedig a hitelek törlesztése is ellehetetlenült, ott sajnos már egész rétegek estek ki a potenciális vásárlók köréből. Az elmúlt évek fejlesztési láza a keresetek növekedésére épült, ami − a kereskedelmi láncok bővülése és a könnyű hitelezés mellett − sorra generálta az újabb és újabb kereskedelmi központok létrehozását.
Most se kereslet, se bővülés, se pedig hitel nincsen, miért lenne akkor fellendülés? Az emberek többsége már "elköltötte a jövőjét" a hiteltörlesztésekre, a feketegazdaságban fürdőző autónepperek és kereskedők szőkére festett gyönyörű hercegnői ma már a kínai piacon csodálkoznak rá fényesen csillogó ruhakölteményekre, a nemzetközi fejlesztők bevásárlóközpontjai csak sétáló, de nem vásárló nyugdíjasokkal és fiatal egyetemistákkal telnek meg, akik legtöbbször − szerény mértékben − csak az ételudvar és a hipermarket bevételeit növelik. Szerintem tehát sikerült a nagy összeomlást elkerülnünk, de sajnos még jön a "hét szűk esztendő". Hiszen a kereslet még mindig sokkal kisebbnek mutatkozik, mint a jelenlegi kínálat, és amíg ez nem változik, addig sajnos igazi és egészséges fellendülés sem jöhet, a fejlesztők több év alatt megépülő spekulatív beruházásainak lehetősége pedig már csak a múlté. Mivel a forgalmak miatt a bérleti díjak növekedése sajnos a közeljövőben nem valószínű, illetve a nagyon erőtlen befektetői kínálat miatt a gyenge ingatlanpiaci hozamok sem ugranak meg, így az ingatlanpiaci szektor sajnos még elég sokáig a "nem preferált" kategóriába fog tartozni a finanszírozó intézmények körében, hiszen ma ezernyi jobb befektetés van a világon.
Török Árpád, vezérigazgató, TriGranit Fejlesztési Zrt.
A TriGranit életében 2010 igen fontos állomás volt, hiszen stabilizálni tudta a már 2008-ban elkezdődött nemzetközi pénzügyi és ingatlanpiaci válság következtében megváltozott piaci helyzetét. Európa negyedik legnagyobb ingatlanfejlesztőjeként 2010-ben nemcsak időben befejeztünk, hanem folytattunk korábban megkezdett fejlesztéseket, és indítottunk új projekteket is. Bizakodva tekintünk tehát 2011 elé, és e bizakodásnak szilárd alapja van.
Néhány napja nyitottuk meg a 200 ezer négyzetméteren felépített Arena Centar bevásárlóközpontot a horvát fővárosban, és jövő ősszel adjuk át a 76 ezer négyzetméter irodát magába foglaló K&H-központot. A lengyelországi Poznań új közlekedési és bevásárlóközpontja, a krakkói Bonarka irodaépületei, valamint a szlovéniai Ljubljana új városközpontjának megkezdett fejlesztései további mintegy 350 ezer négyzetméterrel növelik portfóliónkat. Ugyanakkor várhatóan sor kerül néhány korábbi fejlesztésünk eladására is. Ugyancsak folytatjuk magyarországi fejlesztéseinket a Millennium Városközpontban, valamint terveink szerint megkezdődik a WestEnd bevásárlóközpont második fejlesztési ütemének előkészítése is.
Megítélésünk szerint a válságból történő kilábalás a régióban nem egységesen, hanem országonként eltérő sebességgel, más-más mértékben megy végbe.
Összességében azonban elmondható, hogy 2011-ben megáll a bérleti díjak mértékének esése, a hozamszintek egyre kedvezőbbek lesznek. Nem gondoljuk, hogy jövőre elérik a 2007-2008-as szintet, de a kedvező folyamat már megkezdődött. A gazdálkodási környezet javulását jelzi a finanszírozási hajlandóság erősödése: változóban van a bankok hozzáállása is. Meggyőződésünk, hogy az ingatlanszakma számára kedvezőbb évek jönnek, amelyben 2011-nek meghatározó, megalapozó szerepe lesz. A régió meghatározó szereplőjeként a TriGranit stabilan, megerősödve, az új kihívásokra készen kezdi meg a 2011-es évet.
Tilki Róbert, ügyvezető igazgató, GVA Robertson
2010 a kivárás éve volt, ugyanakkor már mutatkoznak a lassú javulás jelei. A befektetési piac határozottan nagyobb aktivitást mutatott, mint 2009-ben. A régióban 2010 nyertesei Lengyelország és Csehország, ahol jelentős tranzakciók történtek, így 2011-ben további hozamcsökkenés mellett ezekben az országokban nehezebb lesz a befektetőknek olyan termékeket találniuk, amelyek megfelelnek a kritériumaiknak. Amennyiben a magyar kormány intézkedéseit illető nemzetközi közvélemény és az ország megítélése kedvező irányba fordul, a befektetői érdeklődés hatására a 2010. év végi 7,5-7,75% körüli irodaházi prime hozamok 2011 végére akár 50 bázisponttal is csökkenhetnek. Az irodapiacon 2009-hez mérten 75%-os, míg 2010-hez viszonyítva 50%-os fejlesztési volumencsökkenésről beszélhetünk majd 2011-ben. Jövőre az erőteljesen csökkenő kínálat és a még mindig egészséges kereslet az üresedési ráta jelentős csökkenéséhez vezet.
Már a 2010. év végi tranzakciók is az effektív bérleti díjak lassú növekedését mutatják, és úgy gondolom, ennek a tendenciának kell folytatódnia 2011-ben is. Az előbérletek volumene is növekedhet, hiszen számos nagy bérlő bérleti szerződése jár le 2012-ben, amelyeket 2011-ben célszerű lesz újragondolni. A kiskereskedelmi piacon a Nyugat-Európában várhatóan beinduló gazdasági növekedés élénkítő hatással lesz a magyarországi piacra is, aminek következtében kevesebb lehet az üresen álló üzlethelyiség. Ezzel párhuzamosan a kiskereskedelmi forgalom növekedése jelezhető előre, amely egyfelől az szja-változásnak köszönhető: ez minden bizonnyal érezhetően kedvezően fog hatni a kereskedelemre. A 2011-ben átadásra kerülő, jó elhelyezkedésű kereskedelmi projektekkel (Váci1, Europeum) kapcsolatban érezhető bérlői érdeklődés is javuló tendenciára enged következtetni. Az aktivitás szempontjából összefoglalva: pozitívan látom a jövő évet, a drasztikusan csökkenő kínálat mellett lassan növekvő bérletidíjszint és a fokozódó befektetői érdeklődés remélhetőleg jobb évet hozhat, fejlesztőknek és tanácsadóknak egyaránt.
Tomcsányi Gábor, vezérigazgató, SCD Group
Az irodafejlesztések területén mutatkozhatnak meg a fellendülés első jelei. A pénzügyi konszolidációt követően a bankok aktivitásának növekedésével újraéledhet a hazai építőipar is. Úgy vélem, ha Európa és a világ gazdaságát nem éri újabb pénzügyi sokk, jó esély van arra, hogy a pénzintézetek Magyarországon is visszatérjenek a szokásosnak mondható ügymenethez, és megkezdjék a projektek finanszírozását.
Az SCD Group a válság időszakát a következő évek megalapozására használta ki. A társaság készen áll Budapest legnagyobb magánfinanszírozású fejlesztési projektjének folytatására. A második kerületi Akadémia Park létrehozásának első lépése az Officium Irodaház 2011 első negyedévének végére tervezett átadása lesz. Társaságunk ugyanakkor nem tett le a Balaton-fejlesztési Program megvalósításáról sem. A tervek szinte mindenütt készen állnak, és amint növekedik a bankok aktivitása, szinte azonnal hozzá tudunk fogni az építkezésekhez.
Véleményem szerint a következő évekre a birtokon belül lévő projektek a legnagyobb ingatlanfejlesztő társaságok számára is megfelelő programot adnának, így a társaság nem keres újabb fejlesztési területeket. Ám hozzáteszem: "ha megfelelő lehetőség adódik, biztosan megvizsgáljuk majd".
Forrás: REsource IngatlanInfó