Mire figyeljünk, ha egy egykori belvárosi bérházban veszünk lakást? A szakértő szemével

A kiegyezés után Magyarország fejlődése hatalmas lendületet vett. Kiépült a kapitalista társadalmi rendszer, gyorsan fejlődött a gazdaság. A népességrobbanás, illetve a gépesítés miatt a mezőgazdaságban feleslegessé vált munkaerő beáramlott az iparosodó nagyvárosokba, melyeknek ez az időszak volt a fénykora.

Ekkoriban épült ki számos nagyobb településünk ma is látható belvárosa. Budapesten például a Nagykörút környéke, valamint egész lakónegyedek a belső kerületekben.

Egy tipikus bérház

Egy tipikus bérház általában alápincézett, legalább 4-5 emeletes épület, magastetővel. Általában téglából, vagy kő-tégla vegyes falazattal készült. A falak felfelé haladva egyre vékonyabbak. A pince felett téglából készült dongaboltozat, a többi szinten előbb fafödém, később különböző szilárd (téglabetétes, korai vasbeton, stb.) födémfajták készültek. A fafödémet legtöbb helyen már kicserélték. A tetőszerkezet ácsolt fedélszék, sok épületen díszített torony, kupola vagy más felépítmény kapott helyet. A függőfolyosók, erkélyek előbb kőből, később acélkonzolon téglaboltozattal, vasbeton szerkezettel készültek.

Az épületek többsége a háborúk idején jelentős károsodást szenvedett. Mai napig találhatunk hevenyészett javításokat, hiányzó elemeket. Főleg erkélyek, tornyok, kupolák és homlokzatdíszek nem kerültek helyreállításra.

Az épületek elrendezése nagyon egységes: a telek közepén világítóudvart hagytak, melyben függőfolyosó fut körbe. Az utca felé kéttraktusos, míg a többi telekhatáron egytraktusos épületszárny készült. Két lépcsőház volt: a kapubejáróhoz csatlakozott az elegáns főlépcső, míg a hátsó épületszárnyban egyszerűbb melléklépcső készült.

A pincében a tüzelőt tárolták, később a háborúban légoltalmi pincéket alakítottak ki, melyeket ma is fenntartunk, bár a technika fejlettsége és a légópincék műszaki állapota megkérdőjelezi létjogosultságukat. A földszinten az utca felé általában üzletlakások voltak: az utca felé nézett az üzlethelyiség, az udvari oldalon volt a lakás. Az emeleteken az utca felé 6-8 szobás nagypolgári lakásokat alakítottak ki. Az első emeleten („főemelet”) lakott a ház tulajdonosa, a felsőbb szinteken a bérlők.

A nagypolgári lakásoknál az utcai traktusban egymásból nyíló helyiségek voltak: szalon(ok), étkező, dohányzó, könyvtár, háló. Az udvari oldalon volt a konyha és a mellékhelyiségek, illetve a cselédszoba. A gyerekeket szintén az udvari oldalon, a cselédek közelében helyezték el. Az udvari egytraktusos szárnyakban szoba-konyhás (ritkábban két szoba-konyhás) kispolgári lakások sorakoztak, melyekhez közös wc és mosókonyha tartozott.

Udvar és függőfolyosók (Fotó: Réti Dóra)

Mai élet egy régi bérházban

A háború után a nagypolgári lakásokban társbérleteket alakítottak ki, vagy négy-öt kisebb lakássá alakították őket. Később a társbérleteket is megszüntették lakásfelosztással, így az eredeti kényelmes nagy lakásokból szinte semmi nem maradt. Az udvari lakásokban a konyhából fürdőt ugyan lehet leválasztani, de a közös wc gyakran megmaradt. Az udvarra néző lakások ráadásul sötétek, levegőtlenek. A gyorsan épülő lakótelepek sokkal jobb, összkomfortos lakásokat kínáltak helyettük, így a kereslet irántuk gyorsan csökkent.

Jelen korunkban ezek a 120-150 éves városrészek válságban vannak. Az utcák szűkek, kevés a zöldfelület, a parkolás megoldhatatlan probléma. Az udvari lakásokba csak a legszegényebb, gyakran lezüllött családok költöznek, tovább rontva a környék minőségét.

Egy időben próbálkoztak a belvárosok megmentésével: az udvari szárnyakat lebontották, és az így kialakuló nagyobb udvarokat hasznosították parkolásra, zöldfelületnek. A magánosítás után ez a folyamat megállt, folytatása a jelenlegi tulajdonviszonyok mellett rendkívüli erőfeszítéseket kíván. Ez a fajta rehabilitáció várhatóan csak a jó helyen fekvő, magas színvonalon épült, értékes épülettömbök esetén lesz folytatható.

A legtöbb, főleg alacsonyabb színvonalon épült bérház annyira leromlott állapotban van, hogy gazdaságosabb az egész épület lebontása. Sőt, ha nagyobb léptékben gondolkozunk, egész háztömbök, városnegyedek lebontása és újrafogalmazása lenne kívánatos. Budapesten a Corvin városnegyed épült így ki mintaprojektnek, egy-egy értékesebb épület, épületrészlet megtartásával, de egyébként újra szabott utcahálózattal, új beépítéssel.

Ha ilyet vásárolnánk

Ha egy ilyen régi bérházban szeretnénk élni, a fent vázolt okok miatt csak jó környékre, jó állapotú házba költözzünk. Lehetőleg az utcai épületszárnyat válasszuk, törekedjünk arra, hogy legalább részben helyre tudjuk állítani a polgári nagylakást. Általában számoljunk azzal, hogy egy belvárosi lakást felújítandó állapotban tudunk megvenni, jelentősen költeni kell a gépészti rendszerekre, felületekre. A hőszigetelés, nyílászárócsere általában aktuális probléma, de ez – főleg védett épületeknél – csak közösen, társasházi szinten megoldható.

Vizsgáljuk meg a társasház műszaki állapotát és anyagi helyzetét: egy régi épületen mindig van felújítani való. Nagy kiadást jelent a lift, függőfolyosók cseréje, a tető felújítása, ami a legtöbb épületben aktuális probléma. Ha a társasház nem rendelkezik felújítási alappal, állapotromlásra számíthatunk, illetve ha egy-egy felújítás nem halasztható tovább, nagy összegű egyszeri befizetéssel terheljük magunkat.

Forrás: ingatlanmagazin.com

Megosztás