Nemcsak az új lakások építése állt le a lassan két éve tartó gazdasági válság következtében Magyarországon, hanem jelentősen megváltoztak az ingatlanvásárlók igényei is – a piaci szakértők tapasztalatai szerint a korábban sokszor főleg a külsőségekre adó vevőkör elkezdett racionálisan gondolkodni. Hogyan érhető ez tetten az ingatlanpiacon?

Jó ideje elfogytak a sorok az értékesítési irodák többsége előtt, a beruházók leginkább már csak a készletet árusítják ki – jelezte több, ingatlanértékesítésben dolgozó szakértő kérdésünkre. A világméretű pénzügyi válság alaposan átalakította az ingatlanvásárlók gondolkodását is – alaposabban körüljárják a kiszemelt ingatlant, és egyre többen nemcsak esztétikai-életminőségi, hanem pénzügyi szempontok szerint is döntenek.

Kisebbé vált a takaró

A Bajnai-kormány regnálása alatt meghozott lakás és hitelpiaci intézkedések hatására (mely jórészt egybevágott a bankok által már 2008 év végétől meghonosított finanszírozási gyakorlattal) a pénz nélküli ingatlanvásárlás gyakorlatilag véget ért, melynek köszönhetően jókora vevőmennyiség távozott a vételi oldalról, hiszen a lakásvásárláshoz szükséges minimális (jelenleg 25%-os) önerőt sem tudják előteremteni. Ma már csak az vásárolhat ingatlant, akinek legalább a néhány millió forintos beugró rendelkezésre áll – és természetesen megfelelő papírokat (vagy ingatlanokat) tud felmutatni a pozitív hitelbírálat érdekében.

Hasonló helyzet játszódott le az ingatlanpiacon, mint az autóértékesítésben: sokan egy kicsit nagyobbat álmodtak, mint amire pénzügyileg lehetőségük nyílt: a szinte nulla önerővel felvett 20-35 évre szóló, árfolyamveszteséggel súlyosbított devizahitelek visszafizetése pedig egyre nehezebb. Éppen ezért szakértők szerint, ha újra elindul a gazdasági növekedés – az ingatlanpiac szükségszerű beindulása mellett – már egy megfontoltabb vásárlóközönséget eredményez majd a hazai lakáspiacon.

Csökkentek az igények

A 2000-es évek ingatlanpiaci felfutásában sokan keresték a külsőségeket: sorban álltak a vevők a medencés, portaszolgálatos, fitnesz-teremmel rendelkező újépítésű társasházakért – majd amikor szembesültek ezek havi – általuk fizetendő – fenntartási költségeivel olykor indulatos hangú lakógyűléseken villámgyorsan az akár havi 40-50.000 forintos közös költséget követelő luxus megszüntetéséről döntöttek. A beruházok hamar rájöttek, hogy az ilyesmire főleg pénzügyi okok miatt nincs tömeges igény: az utóbbi időben döntő részben teljesen „köznapi” társasházi lakások épültek, célzottan figyelve a lehetőleg minél alacsonyabb közös költségre.

Mára több más kompromisszum is megszületett a vevői oldalon: csökkent az „életérzés” típusú vásárlási döntés jelentősége: a „mediterrán”, „prémium” vagy éppen „erdei” hangulatok helyett inkább a későbbi értékesíthetőség lehetősége, az ingatlan forgalomképessége, élhetősége, valamint a munkahelyhez, iskolához való közelsége vált elsődleges szemponttá az értékesítésben dolgozó forrásaink szerint.

Olcsó lakás, jó helyen, sok szobával

Az előzetes várakozásokkal ellentétben azonban nem tért vissza a „garzonkorszak” – az már a válság előtt kiderült, hogy egy család 35 négyzetméterre ugyan beköltözhet, ám a napi élet meglehetősen nehézkes: ennek köszönhetően továbbra is a másfél, egy plusz két félszobás ingatlanok a legkeresettebbek, ám az átlagos, vevők által igényelt alapterület továbbra is 50-60 négyzetméter között mozog.

Változtak a vevők preferenciái az ingatlan elhelyezkedésével kapcsolatban is: ugyan a budai, vagy belvárosi lakásokat keresők nem mentek át a VIII. kerület hasonló alapterületű, ám lényegesen olcsóbb ingatlanait nézegetni, a hangsúlyok érezhetően eltolódtak. Kevésbé lett preferált a külváros (ami maga után vonta a legkülsőbb kerületekben található ingatlanok nehezebb értékesítését), a döntő többség inkább a belső kerületekben, valamilyen tömegközlekedési kapcsolat közelében próbál vásárolni – ebből a szempontból a metróvonalak, illetve a 4-6-os villamos vonala számít a legvonzóbb környéknek.

Nem kell a kivagyiság

A vásárlók egy része könnyen lemondott a különféle extra szolgáltatásokról, nem elvárás már a hatalmas zöld park (sokba kerül a fenntartása), szuperpanoráma helyett elég a részleges is – sokkal fontosabb, hogy adott esetben az ingatlan mennyire kiadható (ebből a szempontból a nem felújított panelek hátrányból indulnak a közismerten magas fűtési költségek miatt). Érezhető a trendváltás a családi házak piacán is: egyes vevők a ház önálló élménye helyett mégis inkább egy olcsóbban megvehető és fenntartható társasházi lakást választanak, valamint ebben a piaci szegmensben is jobban odafigyelnek az alapterületre: a több száz négyzetméteres, óriási helyiségekkel rendelkező házak nagyon reprezentatívak ugyan, de méregdrága például a fűtésük.

Rövidtávon a piaci szakértők jelentős változást nem várnak, hiszen egyelőre szó nincs a korábban megszokott lakástámogatási rendszerek újraindításáról (nyilvánvalóan nem bírná el a költségvetés), a kormány részéről más tervek hangzottak el: inkább a bérlakásprogramot fejlesztenék, valamint a lakás-előtakarékosságot támogatnák jobban. Előbbi szándék mindenképpen dicséretes, bár a magyarok saját ingatlantulajdonhoz való ragaszkodását valószínűleg hosszú folyamat lesz megváltoztatni, az előtakarékosság pedig ugyan nem teszi lehetővé az azonnali vásárlást, ám a várhatóan jelentősen növekvő támogatási rendszer miatt aki tényleg vásárolni akar, annak érdemes lesz beszállnia.

	forrás: Újlakáspiac.hu

Magyar József
Ingatlanügynök

Forrás: ujszeru-lakas.hu

Komment:

Tapasztalatom szerint egy bizonyos réteg válság ide, vagy oda megveszi most is a drága, luxus ingatlanokat, vagy legalábbis az olyanokat és annyiért, ami másoknak luxusnak számít.

A többség viszont tényleg a cikkben említett kategóriába tartozik. Megjelent egy kisbefektetői réteg, akik az ingatlan vásárláshoz szükséges teljes, vagy majdnem teljes összegével rendelkeznek és olyan ingatlanokat keresnek, amely később akár haszonnal is továbbértékesíthető, vagy legalább magasabb hozamot érhet el, mint a banki betét.

Már tényleg nem annyira keresettek az 1 szobás lakások, mint régen, most inkább a 3 lakószobával rendelkező lakásokat keresik, mint pl. 1+2 félszobás, vagy 2 szobás + nappalis. Ezen is látszik, hogy végre haladunk a nyugat felé, mert ott is főleg nagyobb lakásokban laknak, igaz béreltekben és nem saját tulajdonban legtöbbször.

Sipos András

Das Haus Ingatlanközvetítő Iroda