IngatlanTV - Ingatlan keresése
IngatlanTV - IngatlanokIngatlanTV - VideókIngatlanTV - Ingatlan keresőkIngatlanTV - Hitelközpont
Hírek, információk
IngatlanTV - Ingatlanközvetítés a jövobol!
 
Ingatlan gyors keresés
Koronavírus és ingatlanpiac
Állás
Csok infó
Egyéb
Partner linkek
Jognyilatkozat
Adatvédelem


2011.07.08 00:33
Mennyit ér a lakásom? Így kalkuláld ki a vevőmágnes árat!
Mennyit ér a lakásom? Így kalkuláld ki a vevőmágnes árat! Ezzel a cikkel azoknak az olvasóinknak szeretnénk segíteni, akik maguk kívánják kézbe venni az eladást, de bizonytalanok az ingatlanuk értékét illetően. Tanácsadónk táblázatos útmutatója hatékony segítség mindazoknak, akik szeretnének...

Mennyit ér a lakásom? Így kalkuláld ki a vevőmágnes árat!

Ezzel a cikkel azoknak az olvasóinknak szeretnénk segíteni, akik maguk kívánják kézbe venni az eladást, de bizonytalanok az ingatlanuk értékét illetően. Tanácsadónk táblázatos útmutatója hatékony segítség mindazoknak, akik szeretnének meghatározni egy "vevőmágnes" árat, tudni szeretnék, pontosan hogyan védjék meg az ajánlatukat az alku során, és szeretnék elkerülni az áron aluli értékesítést.

A hétvégén barátaimmal egy nagy családi ünnepségen pedagógus ismerősömnél vendégeskedtünk, több ingatlanközvetítő kolléga társaságában. Azt mondják, ahol egynél több ingatlanos megjelenik, ott legkésőbb a hatodik percben az ingatlanpiacra terelődik a szó, most sem volt ez másképp.

Vendéglátónk élve a kínálkozó lehetőséggel, tanácsunkat kérte, eladná örökségét, egy újpesti lakást, gyorsan, jó áron. Arra volt kíváncsi, mennyire hirdesse meg, mennyit ér vajon ma a lakása?

  • Amennyit a vevő ad érte – vágtuk rá félig viccesen többen is.
  • És ha az kevés lesz? – hökkent meg házigazdánk.
  • Ha jól határozod meg a lakás értékét, ki tudod szűrni a rossz ajánlatokat! – mondtuk, majd előkerült a papír, ceruza, záporoztak a kérdéseink. Közben figyeltem vendéglátónk arcán a hitetlenkedést: mennyi minden befolyásolja az ár alakulását, és a vevő döntését…

Bevezetésképpen egy kis fogalommagyarázat:

Mi az érték? Az ingatlanunk gazdasági jelentősége. Több tartalma létezik, itt most csak négyet említek:
Az eladási értéket az ingatlan műszaki, működésbeli jellemzői és az aktuális piaci helyzet határozza meg, de tükrözi az eladó értékítéletét is, és természetesen azt a szándékát, hogy a lehető legmagasabb áron adjon el.

A vételi érték a vevő szükségletein és értékítéletén alapul.



Egy fontos tanács: igaz, hogy amikor az eladási értéket meghatározzuk, nem hagyatkozhatunk kizárólag egzakt számításokra, de törekednünk kell ingatlanunk objektív minősítésére! Természetes, hogy erős érzelmi szálak fűznek ingatlanunkhoz, de ezek a négyzetméter árat nem emelik! A vevőnek mit sem jelent az itt eltöltött boldog gyerekkorunk, az első szerelmünk hangulata, a kertben bicikliző gyerekeink emléke, a szokásaink. A vevőnk egyet akar: megvenni azt és ott, ahol, és amiben a jövőjét a leginkább el tudja képzelni, méghozzá a számára legkedvezőbb áron.

Az adás-vételi értéket az eladó és a vevő közös megegyezése, kompromisszuma hozza létre.

A piaci érték a környezetünk (környékünk, kerületünk, városrészünk) azonos típusú, hasonló jellemzőkkel rendelkező ingatlanjainak az átlagos adás-vételi értéke. Azt is mondhatjuk, hogy egyfajta piaci tendencia a vételárak alakulására vonatkozóan.

  • Akkor lőttük be jól az irányárat, ha az kicsivel az eladási érték fölött, de a piaci értéken belül van.
  • Minél inkább egyezik az eladási és a vételi érték, annál gyorsabban jön létre a megegyezés.
  • Minél jobban fedi a vételár az eladási, a vételi és a piaci értéket együttesen, annál jobb üzlet köttetett. Ekkor lesz kölcsönösen elégedett eladó és vevő.

A piacon ma túlkínálat van, sok az eladó, kevés a vevő. Mitől tűnhet ki a hirdetésünk a sok tucat hasonló közül? Ár-érzékenyek vagyunk, ingatlan vásárláskor különösen: a „jó ár” az első, amire a vevő felkapja a fejét.

Hogyan határozzuk meg a jó árat?
Ha azonnal, áron alul akarunk értékesíteni, mi sem egyszerűbb: nézzük át az aktuális hirdetési árakat, és ajánljunk a legolcsóbbnál is olcsóbbat. Ha a kótyavetyélés viszont nem cél, akkor ennél többet kell dolgoznunk!

Vevőcsalogató árunkat soha ne a hirdetések kínálati áraihoz igazítsuk, ezek többsége nem a realitást tükrözi. Akkor járunk jól, ha kiindulási alapul tényleges eladási árakat veszünk.


Ehhez első lépésként egy kis nyomozómunkába kell fognunk. Informátorokat kell felkutatnunk (szomszédok, ismerősök, boltosok, fodrászok), akiktől begyűjthetjük, mit, hol és mennyiért adtak el mostanában a környékünkön.

Papírmunka következik: a tudomásunkra jutott eladási árakból átlagot számítunk, majd az eladott ingatlanok jellemzőit sorra felírjuk egy füzetbe.

Használd hozzá az alábbi táblázatot, melyet Stefanik Ildikó készített a Harmonet olvasóinak! Letölthető ide kattintva >>

Majd kitöltjük az alábbi táblázatot, ezt már a saját tulajdonunkra vetítve. Ebben sorra vesszük a felsorolt értékmódosító tényezőket, és amelyik az ingatlanunkra vonatkozik, bejelöljük, hogy az átlagosan (semlegesen), előnyösen, vagy hátrányosan hat az értékére. (Például: ha egyszintes házunkban nincs lift, az átlagos állapot, figyelmen kívül hagyhatjuk. Négyemeletes házban negatívum. Kétszintes családi házban a lift luxus, vagyis előny. A buszmegálló 100 méteren belül egy luxuskúriánál hátrány, egy lakótelepen semleges, a budai hegyvidéken előny.)

Végül összesítjük a negatív és pozitív jellemzőinket, majd összevetjük a nyomozómunkánk adataival. Az értéknövelő tényezők arányában a számított átlagárat emeljük, az értékcsökkentőkkel csökkentjük.

Ezzel a módszerrel ki tudjuk számítani ingatlanunk „jó árát”, felismerjük azokat az előnyöket, amiket a hirdetésben hangsúlyoznunk kell, és amelyeket az alku során aduként használhatunk fel.

Letölthető táblázat ingatlaneladáshoz >>


Stefanik Ildikó
ingatlanREVO
A gyermekbarát ingatlanok specialistája


Képek: www.morguefile.com 


Komment:

Így van, ahogy leírta a szerző, viszont azt nem hiszem, hogy egy laikus eladó a táblázat kitöltésén fáradozna.

Sipos András Ingatlanközvetítő

Das Haus Ingatlan Stúdió

 

Megosztás Google könyvjelzőnek! Megosztás MySpace-en...

2011.07.08 00:33
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Zalaegerszeg, Belváros, lakás
Zalaegerszeg, Belváros, lakás - Eladó lakás Zalaegerszegen belvárosban. www.dashaus.hu
24.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg belvárosában, NAPPALI+2 HÁLÓSZOBÁS, TÁGAS, EGYEDI FŰTÉSES, JÓ beosztású, világos, napfényes, ERKÉLYES, felújítandó társasházi lakás eladó SZIGETELT HÁZBAN. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert - Eladó zártkerti téglaépület telekkel Zalaegerszegen belvárosban. www.dashaus.hu
10.999.999 Ft.
Állandó lakhatásra alkalmas téglaépítésű, tágas épület telekkel eladó Zalaegerszegen, Zala megyében - www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, kereskedelmi, üzleti, iroda ingatlan
Zalaegerszeg, Belváros, kereskedelmi, üzleti, iroda ingatlan - Eladó ingatlan Zalaegerszeg. www.dashaus.hu
88.999.999 Ft.
Zala megyében Zalaegerszeg, belváros kétszintes téglaépítésű épület (műhely, udvar és garázs), közművesített területen eladó. Jó lehet Ipari, Kereskedelmi, Szolgáltatói, Irodai célra. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház - Eladó sorházi lakás. Zalaegerszegen. www.dashaus.hu
45.999.999 Ft.
Tágas, nagy méretű, kényelmes, többfunkciós ingatlant keres, ahol nem kell szűkölködni? www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház - Eladó Ikerház Zalaegerszeg Landorhegyen - www.dashaus.hu
11.999.999 Ft.
Panellakás helyett kertes Ingatlan? Zalaegerszeg Landorhegy téglaépítésű, Zártkerti Ikerház, gazdasági épület, egyik fele eladó Zala megye. www.dashaus.hu