|
|
|
Ingatlan gyors keresés |
|
|
|
Koronavírus és ingatlanpiac |
|
|
|
Állás |
|
|
|
Csok infó |
|
|
|
Egyéb |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Partner linkek |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Jognyilatkozat |
|
|
|
Adatvédelem |
|
|
|
|
|
|
2012.07.18 11:54 |
Lakáscsere Budapesten: most kiderül, mennyit kell ráfizetned. |
|
Lakáscsere Budapesten: most kiderül, mennyit kell ráfizetned. Az eddig is ismert volt, hogy az egyes kerületek között jelentős áreltérések mutatkoznak a fővárosi ingatlanpiacon. A kerületek egymáshoz viszonyított részletes átlagár eltérése eddig azonban rejtve volt sokak számára. Pedig a stagnáló... |
|
Lakáscsere Budapesten: most kiderül, mennyit kell ráfizetned
Az eddig is ismert volt, hogy az egyes kerületek között jelentős áreltérések mutatkoznak a fővárosi ingatlanpiacon. A kerületek egymáshoz viszonyított részletes átlagár eltérése eddig azonban rejtve volt sokak számára. Pedig a stagnáló adás-vételi tranzakciók döntő többsége az élethelyzet változása miatt kerül tető alá. Éppen ezért mindenkinek ajánlatos tudni, hogy átlagosan milyen árkülönbséget nyer, vagy veszít az, aki az egyik kerületből a másikba - kissebből, nagyobb lakásba - vagy fordítva - költözik.
Korábbi, "Pofátlan és filléres lakásárak Budán és a pesti belvárosban" c. cikkünkhöz hasonlóan ezúttal is az internetes keresőportálokon megtalálható, a Thesys Csoport által elemzett kínálati adatok alapján tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros budai-, illetve pesti belső kerületeinek (I., II., III., V., VI., VII., VIII., IX., XI., XII., XIII.) ingatlanpiacát. Ezúttal arra voltunk kíváncsiak, hogy jelenleg mekkora a vizsgált városrészek egymáshoz viszonyított átlagár eltérése.
Az elemzéshez összesen közel százötvenezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a kezelt kínálati állományból. Mindezeken felül a vizsgálathoz felállítottunk egy alsó, és egy felső méret-, illetve négyzetméterár korlátot is, így a vizsgálatban szereplő lakások 10-150 négyzetméter közé esnek, négyzetméteráruk minimuma pedig 50 ezer, míg maximuma 1 millió forint volt. Végezetül pedig érdemes azt is megjegyezni, hogy az újépítésű tégla-lakásokat nem vettük figyelembe az elemzésnél, mivel ez teljesen más piaci szegmens.
A kerületek közötti árkülönbségek érzékeltetéséhez egy, a távolság-mátrixokhoz hasonló táblázatot használunk. A mátrix jelen esetben a kerületek közötti átlagos árkülönbséget jeleníti meg százalékos értéken. Tehát a táblázat egy adott eleme azt mutatja meg, hogy a sor szerinti átlagár hány százalékkal tér el az oszlop szerinti átlagártól. Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy mivel átlagos értékekkel számoltunk, így egy-egy konkrét esetben ennél természetesen jóval nagyobb és lényegesen kisebb különbségek is adódhatnak. A táblázat értelmezéséhez vegyük a mátrix második sorának harmadik oszlopát (-10%), amely azt mutatja, hogy a harmadik kerületben átlagosan 10 százalékkal alacsonyabb a négyzetméterár a második kerülethez képest. Tehát a második kerületben 10 százalékkal többet kell fizetni egy négyzetméternyi társasházi téglalakásért.
Az eredmények láttán vélhetően senkinek nem okoz nagy meglepetést, hogy Budapest legelőkellőbb városrésze, vagyis a II. kerület négyzetméterára minden más fővárosi kerületet lepipál - még annak ellenére is hogy a II. kerület igen heterogén, hiszen akadnak benne alulreprezentált részek is, mint például a bel-budai régió. A II. kerületi négyzetméterárak ugyanakkor rendkívül nagy szórást mutatnak a többi kerülethez képest. A második kerületet például nem a szintén magas árszegmenséről ismert Hegyvidék, hanem az V. kerület követi. Bár ez nem is annyira meglepő. Rengeteg fiatal, jól kereső pályakezdő választja ugyanis első otthona helyszínéül a belvárosi miliőt. A minisztériumok és a bankok közelsége, a szolgáltatások sokszínűsége igen népszerűvé teszi a belvárost, melyet tovább erősít, hogy a Budapest Szíve Program keretében jelentős megújuláson esett át az elmúlt időszakban. Az kerületek közti differenciát ugyanakkor jól mutatja, hogy a legdrágább II., valamint a legolcsóbb VIII. kerület között már igen jelentős - 37 százalékos - átlagáreltérés mutatkozik.
Cserebere, fogadom, többé vissza nem adom!
Egy másik aspektusban viszont az értéktáblázatból az is kiderül, hogy átlagosan milyen árkülönbséget nyer, vagy veszít az, aki az egyik kerületből a másikba - kissebből, nagyobb lakásba (vagy fordítva) költözik. A jelen ingatlanpiaci helyzetben pedig ez a szempont egyáltalán nem hagyható figyelmen kívül. Ne feledkezzünk meg arról ugyanis, hogy a stagnáló adás-vételi tranzakciók (~90 ezer) döntő többsége az élethelyzet változása miatt kerül tető alá. Itt érdemes kiemelni, hogy bár ingatlanpiaci elemzők szerint ez az "állóvíz" a válság végét jelenti, s lassú emelkedésnek indulhatnak az adás-vételi tranzakciók, ugyanakkor az is egy lehetséges forgatókönyv, hogy a kínálat-kereslet egyensúlya beállított egy minimum pontot, melyet csupán a megváltozott élethelyzet szülte adás-vételek generálnak. Bár némi bizakodásra adhat okot, hogy a "befektetési céllal" és "az első lakásukat vásárlók" is jelentős szerepet harapnak ki a lakáspiaci tranzakciók tortájából.
De nézzük is, milyen motivációs tényezők lehetnek, melyek a megváltozott élethelyzetből adódnak? A Duna House elemzése szerint bár jelentős a "befektetési céllal", illetve az "első lakásukat vásárlók" köre, ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy ezek a piaci szereplők többnyire csak a keresleti oldalt képviselik. Egy lakáscsere ugyanakkor egyértelműen mind a keresleti, mind a kínálati oldalra együttes hatást gyakorol. Mátrixunkra adaptálva tehát könnyen kiszámolható, hogy mennyi pénzre van szüksége annak, aki egyik kerületből a másikba, vagy kisebb lakásból egy nagyobba költözne. Természetesen ez a felvetés fordítva is megállja a helyét, tehát az is előfordulhat, hogy egy költözés esetén marad még némi pénze is a lakásvásárlónak, amit akár az ingatlan rendbehozatalára is felhasználhat.
Végezetül érdemes megemlítenünk, hogy bár az elemzés a főbb trendeket tekintve irányadó, azonban számos olyan tényező játszik közre, melyek torzíthatják a kerületek egymáshoz viszonyított átlagárait. Jó példa erre, hogy az elemzés kizárólag a téglaépítésű társasházi lakásokat tartalmazza, s a panelek, illetve családi házak kiestek a rostán. Az eredmények értelmezésekor ugyanakkor azt is figyelembe kell venni, hogy hirdetési árakból számolt statisztikákon alapulnak: azaz a lakást kínálók árelképzeléseit képezik le, amely az eladó és a vevő alkuja során, alkupozíciótól függően, akár 10-15 százalékot is módosulhat!
Forrás: penzcentrum.hu
|
|
Zalaegerszeg, Belváros, lakás |
|
24.999.999 Ft. |
Zala megyében, Zalaegerszeg belvárosában, NAPPALI+2 HÁLÓSZOBÁS, TÁGAS, EGYEDI FŰTÉSES, JÓ beosztású, világos, napfényes, ERKÉLYES, felújítandó társasházi lakás eladó SZIGETELT HÁZBAN. www.dashaus.hu |
|
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház |
|
45.999.999 Ft. |
Tágas, nagy méretű, kényelmes, többfunkciós ingatlant keres, ahol nem kell szűkölködni? www.dashaus.hu |
|
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert |
|
10.999.999 Ft. |
Állandó lakhatásra alkalmas téglaépítésű, tágas épület telekkel eladó Zalaegerszegen, Zala megyében - www.dashaus.hu |
|
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház |
|
44.999.999 Ft. |
Nem szeretnél szűkölködni egy kis házikóban? Akkor íme itt a családi házad! Eladó családi ház Zalaegerszegen, Zala megyében, kettő garázzsal, melléképületekkel, aknás garázzsal. www.dashaus.hu |
|
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház |
|
11.999.999 Ft. |
Panellakás helyett kertes Ingatlan? Zalaegerszeg Landorhegy téglaépítésű, Zártkerti Ikerház, gazdasági épület, egyik fele eladó Zala megye. www.dashaus.hu |
|
|
|
|