IngatlanTV - Ingatlan keresése
IngatlanTV - IngatlanokIngatlanTV - VideókIngatlanTV - Ingatlan keresőkIngatlanTV - Hitelközpont
Hírek, információk
IngatlanTV - Ingatlanközvetítés a jövobol!
 
Ingatlan gyors keresés
Koronavírus és ingatlanpiac
Állás
Csok infó
Egyéb
Partner linkek
Jognyilatkozat
Adatvédelem


2011.08.06 09:50
Hogyan kell adóznunk, áfát fizetnünk ingatlan bérbeadás után?
Hogyan kell adóznunk, áfát fizetnünk ingatlan bérbeadás után? Abban az esetben, ha bérbeadásból származó jövedelmünk az SZJA-törvény és az Eho-törvény szabályai szerint nem lenne adóköteles, akkor a bérleti díjra vetítve 30%-os teher megfizetése helyett egy legális kiskaput kellene keresnünk...

Hogyan kell adóznunk, áfát fizetnünk ingatlan bérbeadás után?

Abban az esetben, ha bérbeadásból származó jövedelmünk az SZJA-törvény és az Eho-törvény szabályai szerint nem lenne adóköteles, akkor a bérleti díjra vetítve 30%-os teher megfizetése helyett egy legális kiskaput kellene keresnünk. Ez tipikusan az a helyzet, amikor a magánszemély a tételes költségelszámolással magasabb költségarányt érne el, mint a 10%-os költségátalány alkalmazásával, illetve a költségek, költségátalány levonásával számított adóköteles jövedelem nem éri el az 1 millió forintot.

Személyi jövedelemadó:

A bérbeadó magánszemélynek mindig szem előtt kell tartania, hogy ha a rezsiköltségeket ő számlázza tovább a bérlőnek, akkor az is a bevételének része, bármilyen adózási módot választ is. Ezért szokták inkább azt a megoldást választani, hogy a mérőórákat átíratják a bérlőre, így annak a nevére jönnek a számlák, melyeket közvetlenül a bérlő fizet. Arról se feledkezzünk meg, hogy a társasházi közös költségekről nem állítható ki számla, mert annak elszámolása nem gazdasági tevékenység. Ezért a bérlő nem tudja költségként elszámolni csak akkor, ha a bérbeadó állítja be a számlájába, s ez bevételt jelent neki, amely a forrásadó alkalmazása vagy a 10%-os költséghányad alkalmazása esetén is kedvezőtlen a bérbeadónak, hiszen a bevétel része. Az ingatlan-bérbeadást végző adószámos magánszemély a következő adózási módok közül választhat:

1. különadózó jövedelem

A bevétel alapján fizetendő 25%-os forrásadó. Adóalap-módosító tényező nincs. Bevételi nyilvántartás vezetése elegendő, valamint nyilvántartás a szigorú számadású nyomtatványokról. Elméletileg év végén az adóbevallásban választhatja ezt a módszert az adóalany, mert már az adóelőleg megállapításakor el kell döntenie, hogy nehogy jelentős adókülönbözete legyen az év végén, mert azt bírsággal szankcionálják.

2. az összevont adóalapba tartozó jövedelem

Ez azt jelenti, hogy ha van a magánszemélynek más összevonandó jövedelme (például: munkabér,) és adóterhet nem viselő járandósága (például: nyugdíj,) akkor ezek az éves adóelszámolásban együtt játszanak szerepet. Az adóalap meghatározásához a jövedelmet szorozni kell 1,27-el. Az adókulcs 5 millió összevont jövedelemig 17%. Amennyiben ezt a jövedelemre vetítjük, akkor ez 21,59%, ami nem jelent lényeges különbséget a forrásadós módszer adókulcsához képest. A módszerek közötti választást az elszámolható költségek nagyságrendje határozhatja meg. Két fajtája lehetséges:

2.1. diktált jövedelem

Ez a módszer a 10%-os diktált költséghányad alkalmazását jelenti, vagyis a bevétel 90%-a jövedelem. Bevételi nyilvántartás vezetése elegendő. Ha az adószámos magánszemély ezt a módszert választja az ingatlan bérbeadásra, akkor hiába van más jellegű önálló tevékenysége, (például: biztonsági őr,) arra is csak a 10%-os diktált költséghányadot alkalmazhatja.

2.2. tételes költségelszámolással megállapított jövedelem

Ez a lehetőség nem túl jelentős, mert a hosszú távú bérbeadás esetében - főleg, ha a mérőórákat átírják a bérlőre, - nem nagyon van milyen költséget elszámolni, néhány felmerülő javítási költségen kívül. Bevételi és költségnyilvántartást kell vezetni a személyi jövedelemadóról szóló törvény 5. számú mellékletében szabályozott módon, és a 2-3. számú mellékletek szerinti előírásoknak megfelelően.

Tételes költségelszámolás választása esetén, költségként elszámolható kiadás lehet például az ingatlan fenntartásával, javításával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő költség, illetve ha a felek a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére, akkor a rezsiköltségek, és a közös költség.

A bérbeadó adószámos magánszemély a bérleti díjról - ha hozzá tartozik, a rezsiköltségekről is - számlát köteles kiállítani. Ezért érvényes rá a törvény 46.§-ának (4) bekezdése, mely szerint a kifizető - ha gazdálkodó szervezetnek adja bérbe az ingatlant a magánszemély, - nem köteles levonni tőle a személyi jövedelemadó-előleget.

Amennyiben az adószámos bérbeadó magánszemély az szja-előleg levonásához mégis ragaszkodik, - mert nem kívánja rendezni saját maga az adóelőlegét, - akkor az előleglevonást írásban kérnie kell a kifizetőtől. Ezzel egyidejűleg nyilatkoznia kell mindarról, amely az adóelőleg megállapításához szükséges. És itt már lényegében el kell döntenie, hogy melyik módszernek megfelelően vonják le az adóelőleget. Például, ha a tételes költségelszámolást választja, akkor nyilatkoznia kell a költség százalékáról, az adóterhet nem viselő járandóságról, a 17 vagy 32%-os kulcs alkalmazásáról. (Ha írásban a 32%-os adómérték alkalmazását kéri a kifizetőtől, akkor nincs jelentősége az adóterhet nem viselő járandóságnak.) Ha a 10%-os költséghányad alkalmazását kéri, arról is nyilatkoznia kell. Ettől függetlenül a végleges döntésre az éves adóbevallásában kerül sor, bár szerintem ez elvi jelentőségű, mert figyelemmel kell lenni a 49.§ (4) bekezdésében szereplő bírság elkerülésére is.

2010. január 1-től a magánszemély az adóelőleg megállapításához a bevétel 50 százalékánál nagyobb mértékű költség figyelembevételéről is nyilatkozhat, - melyet a kifizető köteles figyelembe venni az szja-előleg megállapításánál. Ha a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta le az adót, vagy adóelőleget, akkor a bérbeadónak kell a 25 százalékos adót, illetve az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-ig az adóhatósághoz befizetnie.

Közös tulajdon esetén - nem társasházi! - a magánszemélyeket tulajdoni hányaduk alapján terheli adókötelezettség a 4.§ (5) bekezdése szerint. A tulajdonosok rendelkezhet azonban oly módon is egy megállapodás keretében, hogy közülük csak egy fő kér adószámot és rendezi a közterheket (szja, eho,), és csak a nettó (adózott) összeget osztják fel egymás között a tulajdoni hányad arányában. Ily módon célszerű - egy személynek - a számlát kibocsátani egy gazdálkodó szervezet, mint bérlő részére.

Tovább a teljes cikkre...

Forrás: ingatlanhirek.hu

Megosztás Google könyvjelzőnek! Megosztás MySpace-en...

2011.08.06 09:50
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert
Zalaegerszeg, TV torony környéke, zártkert - Eladó zártkerti téglaépület telekkel Zalaegerszegen belvárosban. www.dashaus.hu
10.999.999 Ft.
Állandó lakhatásra alkalmas téglaépítésű, tágas épület telekkel eladó Zalaegerszegen, Zala megyében - www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház - Eladó Ikerház Zalaegerszeg Landorhegyen - www.dashaus.hu
11.999.999 Ft.
Panellakás helyett kertes Ingatlan? Zalaegerszeg Landorhegy téglaépítésű, Zártkerti Ikerház, gazdasági épület, egyik fele eladó Zala megye. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház - Zalaegerszeg Külvárosában családi ház eladó. www.dashaus.hu
44.999.999 Ft.
Nem szeretnél szűkölködni egy kis házikóban? Akkor íme itt a családi házad! Eladó családi ház Zalaegerszegen, Zala megyében, kettő garázzsal, melléképületekkel, aknás garázzsal. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház - Eladó sorházi lakás. Zalaegerszegen. www.dashaus.hu
45.999.999 Ft.
Tágas, nagy méretű, kényelmes, többfunkciós ingatlant keres, ahol nem kell szűkölködni? www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Bazita, telek
Zalaegerszeg, Bazita, telek - Zalaegerszeg Bazitán belterületi telek eladó. www.dashaus.hu
3.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg Bazitán belterületi, 2369 m2, jó tájolású, enyhén lejtős telek eladó nyugodt környéken, zöldövezetben. www.dashaus.hu