IngatlanTV - Ingatlan keresése
IngatlanTV - IngatlanokIngatlanTV - VideókIngatlanTV - Ingatlan keresőkIngatlanTV - Hitelközpont
Hírek, információk
IngatlanTV - Ingatlanközvetítés a jövobol!

Weboldalunk a jobb felhasználói élmény biztosítása érdekében sütiket használ. A Weboldal használatával Ön beleegyezik az ilyen adatfájlok fogadásába és elfogadja az adat és süti-kezelésre vonatkozó irányelveket.

 
Ingatlan gyors keresés
Állás
Csok infó
Egyéb
Partner linkek
Jognyilatkozat


2012.07.20 10:21
Ennyire jó befektetés néhány millióért garázst venni.
Ennyire jó befektetés néhány millióért garázst venni. Mennyibe kerül egy átlagos garázs ma Budapesten? Hol kell a legtöbbet fizetnünk egy parkolóhelyért? Hosszú távon mi alakítja a garázsok árát? Lehet -e pénzt keresni egy garázzsal? Az FHB Otthontérkép adatai alapján készített elemzés ezekre...

Ennyire jó befektetés néhány millióért garázst venni

Mennyibe kerül egy átlagos garázs ma Budapesten? Hol kell a legtöbbet fizetnünk egy parkolóhelyért? Hosszú távon mi alakítja a garázsok árát? Lehet -e pénzt keresni egy garázzsal? Az FHB Otthontérkép adatai alapján készített elemzés ezekre a kérdésekre keresi a választ.

Az FHB Otthontérkép adatai szerint egy átlagos budapesti teremgarázsi hely, illetve garázs 1,762 millió forintba került 2011-ben, ám ez az érték időben jelentős változást mutatott az elmúlt évtizedben. Az elmúlt éveket vizsgálva több szakaszt lehet elkülöníteni a budapesti garázspiacon.

A konjunktúra időszakában, 1990 és 2006 között, a nominális garázsárak majdhogynem megduplázódtak: a kezdeti 1,11 millióról hét év alatt 1,95 millió forintra emelkedtek az értékek. A legjelentősebb növekedés 1999 és 2002 között következett be. Ez idő alatt 685 ezer forinttal emelkedtek az árak, évente átlagosan 228 ezer forinttal. 2002 és 2006 között tovább tartott ugyan a folyamatos növekedés, ám mértéke jelentősen csökkent: 4 év alatt 150 ezer forinttal lettek drágábbak a fedett gépkocsibeállók.

A 2006-os csúcs elérése után azonban az erőteljes növekedés összességében csökkenő tendenciát mutatott a vizsgált időszak második felében. 2006 és 2011 között közel 200 ezer forinttal vált olcsóbbá az átlagos budapesti garázs. A konjunktúra utáni szakasz két periódusra különíthető. 2006 és 2008 között több mint 33 ezer forinttal csökkentek a garázsárak, tehát az erőteljes árnövekedés már a gazdasági válság bekövetkezte előtt megtört. A második periódus elején, a válság kitörésekor, drasztikus csökkenés volt tapasztalható a garázspiacon is: egy év alatt valamivel több mint 175 ezer forintot zuhant az átlagos budapesti garázs ára. 2010-ben ugyan enyhe emelkedésbe fordultak az árak, ám 2011 újból árcsökkenést hozott a fővárosi garázspiacon.

A garázsárak időbeli alakulása szorosan követte az országos lakáspiac árváltozásait. Az FHB Lakásárindex és az újonnan számított Garázsárindex éves százalékos változását vizsgálva azt látjuk, hogy a nominális lakásárak a 1999-től 2008-ig megháromszorozódtak, majd a válság kitörése óta elkövetkezett három évben közel 20%-kal csökkentek. A fogyasztói árindexszel deflált értékek esetében is a kezdeti erőteljes növekedést stagnálás, majd csökkenés követte. A lakások reálértéke 1999 és 2006 között megduplázódott, majd a válság kezdetéig stagnált, utána viszont csökkent. 2011 végén a 2000-es reálérték csupán 93,3%-át érte el az átlagos magyarországi lakás.

Összességében elmondható tehát, hogy a budapesti garázsárak piacán a lakásárakhoz hasonló tendenciák érvényesülnek. Mindkét esetben megfigyelhető 1999 és 2006 között egy erőteljesen felívelő szakasz, amelyet hároméves stagnálás követ a válság kezdetéig, utána még a nominális értékek is csökkenést mutatnak.

Drága környék, drága parkolás?

A garázsok esetében mind a keresleti, mind a kínálati oldalon közismert folyamatok alakították a piacot. A keresleti oldalon természetesen kereshetünk összefüggést a budapesti személygépkocsi állománnyal. A garázsáraknál használt korszakolásban érzékelhetőek a folyamatok. Az ezredforduló előtti felívelés a személygépkocsik számában folyamatos volt, ami a garázsok iránti keresletet is növelte. Ezután szerényen csökkent az autók száma, valószínűleg az agglomerációba költözési trenddel összefüggésben. A válság természetesen megtépázta az autópiacot is, és 2008 után határozottan csökkent a fővárosi személygépkocsik száma. A válság előtt a kínálati oldal - a lakásépítési boommal párhuzamosan - bővült. Ehhez a bővüléshez hozzájárult az új parkolóházak átadása, illetve, hogy az önkormányzatok szabályzatban írták elő az új épületekhez szükséges parkolóhelyek mennyiségét.

Ha megnézzük az Otthontérképen a garázsárak térbeli alakulását, akkor láthatjuk, hogy a belvárostól kifelé haladva általában olcsóbbak a garázsok. A legmagasabb vételárat az V. kerületben és Belső-Ferencvárosban kell fizetni egy garázsért. Itt az átlagos tranzakciós ár 3,2 millió forint felett volt 2011-ben. A drága (jellemzően 2,7 és 3,2 millió forint közötti) kategóriába sorolható továbbá a Belső-Teréz-, Belső-Erzsébet- és Belső-Józsefváros is, továbbá a Várnegyed. 2,2 és 2,7 millió forintba kerül egy átlagos garázs Középső- és Külső-Terézvárosban és -Józsefvárosban, valamint Újlipótvárosban, a Rózsadombon, Pasaréten, Gazdagréten, a Sashegy környékén, Csillaghegyen és a Rómaifürdőnél. A budai oldal sokkal drágábbak az autótárolók: garázst 1,7 millió forint alatt csak Gazdagréten érdemes keresni. Ellenben a pesti oldalon a Nagykörúton kívül csak Káposztásmegyeren haladják meg az 1,7 milliót.


Parkolási díjak Budapesten

A parkolóhelyek áraira természetesen hatással vannak a parkolási díjak is. Budapesten kiemelkednek a pesti belváros és az I. kerület legmagasabb parkolási díjai. Itt egy órányi parkolásért 400 forintot kell fizetniük az autósoknak. Az V. kerület egyes részein, valamint a Várnegyedben pedig ennél is drágább vagy tiltott a parkolás. A pesti belváros fajlagos lakásárakhoz képesti relatív magas garázsárait magyarázhatják a drága parkolási díjak is. Azaz még ha olcsóbb lakásokhoz lehet is jutni a Nagykörúton belül, a hozzájuk tartozó garázsok mégis jóval átlag feletti áron kelnek el, hiszen így a belvárosi autótulajdonos többet spórolhat a parkolási díjon. Megfigyelhető tehát az is (összevetve a 4. és a 6. ábrát), hogy a drágább parkolási övezetben fekvő garázsok relatíve drágábbak. A parkolási zónák díja a városközponttól távolodva fokozatosan nullára csökken, és ez a fokozatosság megfigyelhető - stabil összefüggésként - a garázsárakban is.

A parkolási díjakat 2010-től a BKV vonaljegyek áraihoz igazították, azaz a buszjegyek árváltozásával arányosan emelkednének a parkolási díjak is. A BKV vonaljegy árai folyamatosan emelkedtek 1999 és 2010 között, még reál értelemben is, hiszen az árnövekedés jócskán meghaladta az infláció szintjét: reál értelemben egy évtized alatt mintegy megduplázódott a tömegközlekedés ára. Ez a hatás nem igazán érvényesült a garázsárakban, hiába a tömegközlekedés egyik helyettesítője a személygépkocsi. A személygépkocsik száma nem mutatott ezzel párhuzamosan hasonló növekedést, így a tárolási igény sem emelkedett jelentősen.

A fővárosi parkolóházak bérleti díjaiban is nagy eltérések tapasztalhatóak a szerint, hogy hol akarunk parkolni, még a Belváros közelében is. A Corvin Parkolóháznál már havi 21 ezer forintért is elhelyezhetjük autónkat, a Szabadság téri Lipótgarázsban parkolóknak jóval mélyebben kell a zsebükbe nyúlni, mert ott a bérleti díj 79 ezer forint. E két véglet között érhető el a WestEnd parkolóház a maga 43 ezer forintos bérleti díjával, míg a Bazilika Garázsban parkolni havi 50 ezerbe kerül. A szintén a belváros közepén, ráadásul a Váci utca szomszédságában működő Aranykéz Parkolóházban 66 040 Ft a havi garazsírozás. A bevásárlóközpont üzletpolitikája magyarázhatja, hogy a belvárostól jóval távolabb fekvő Aréna Parkolóház (Pesten 2800 férőhelyével ez a legnagyobb teremgarázs) ingyenes.

A budapesti garázspiacon többféle autótárolót tudunk megkülönböztetni. Beszélhetünk egy autó tárolására alkalmas önálló garázsról, ám helyszűke miatt ennél jóval gyakoribb megoldás a több autó számára elhelyezést biztosító építmények létrehozása. A kertvárosiasabb területeken van lehetőség felszíni gépkocsi-beállók, a sűrűbben beépített belvárosi kerületekben inkább a társasház földszintjén vagy a pinceszint(ek)en építenek teremgarázsokat. A teremgarázs az adott épület (társasház vagy irodaház kereskedelmi célú vagy egyéb rendeltetésű) engedélyezési tervén szerepel, társasházakban az alapító okiratban is megnevezett, és az ingatlan-nyilvántartásban is megtalálható. Jelen elemzésünk nem tesz különbséget az egyedi vagy teremgarázs között. A garázsárakra vonatkozó értékek mindvégig az adott területre vonatkozó átlagos garázs értékei.

Befektetés -e a garázs?

A garázsok, teremgarázsok az ingatlan jellegéből adódó kisebb amortizáció miatt jóval kevesebb törődést igényelnek, mint az egyéb ingatlanok, így széles bérleti piacról beszélhetünk. Az FHB számításai szerint a garázsok hozama a jól kiadható területeken, mint a belvárosban vagy a belső budai részeken jelenleg csak kevéssel haladja meg a kockázatmentes hozamszintet, és évi 7-10%-os (nettó bérleti) hozammal kecsegtet. E területeken 15-20 ezer forintos havidíj a jellemző bérleti költség (ami 25-30 ezer forintot is elérhet az értékesebb, zsúfoltabb lokációkban) és általában 2-4 millió forint körüli vagy afeletti garázsárak eredményezik az egyszámjegyű hozamot. Ugyanezeken a területeken a parkolóházak árai magasabbak, amit részben az magyarázhat, hogy ezeket a lehetőségeket céges autók számára, tehát költségelszámolással használják, de a magánbérlőknél nagyobb rugalmassággal. Többnyire ezek a parkoló épületek a rövidebb parkolások piacát célozták meg.

A belvárosi vagy egyéb autótárolási szempontból frekventáltabb helyeken a parkolóházak árait a közterületi parkolási díjakhoz igazítják (pl. a WestEndben egy óra 300 Ft, míg a környék utcáin 400 forintot kérnek). Ugyanakkor munkanapokra, napszakokra bontott használatra, illetve autóflottákra, vagy éves bérletekre több szolgáltató is ad kedvezményt. A külső kerületekben a tárolási költség kiindulási pontja jellemzően a lopás casco havi díja (természetesen a különösen nagy értékű autókra ez nem érvényes). Tisztán pénzügyi szempontként merül fel a bérleti döntésben a biztosítási díj: egy, a lopás cascónál alacsonyabb garázs bérleti díj, erős érv a zárt parkolóhely bérlése mellett. Az is igaz, hogy az autó állagmegóvása is fontos tényező, hiszen az használtautó hirdetésekben is visszatérő fordulat a "garázsban tárolt" kifejezés, amivel az értékesítő a tulajdonos gondosságát, s az autó jobb állapotát igyekszik alátámasztani. Számos autósnál erősen befolyásolják a garazsíroztatással kapcsolatos döntést az emocionális és kényelmi szempontok is a pénzügyiek mellett. A motorkerékpárok és a nagy értékű (veterán) autók tárolásához, gondozásához kapcsolódó igény részben elkülöníthető, már itthon is kialakultak önálló szolgáltatások.

Eltávolodva Budapest jelenlegi fizetős parkolási zónáitól alig változnak a hozamszintek, ám az árak és a bérleti díjak csökkennek. A 10%-os hozamszintet egy tipikus zuglói garázs úgy produkálja, hogy a 13-15 ezer forintos bérleti díjhoz bőven két millió forint alatti vételár tartozhat. A jellemző átlagárakból levont általános tanulságokon túl érdemes megemlékezni arról, hogy az egyes területen jellemző koncentrált kereslet vagy éppen ellenkezően, a nagyobb kínálat a hozamszintekben is megjelenhet pozitív, illetve negatív módon. Az utóbbi esetre jelentenek példát azok a városrészek, ahol az alacsonyabb garázskereslet mellett nagyobb a garázsállomány, mert az új építésű társasházakhoz az előírásoknak megfelelően kellett gépkocsi beállóhelyeket is kialakítani, mert az ilyen helyeken a bérleti díj még alacsonyabb. Ezekben a házakban a fejlesztő, értékesítő sokszor beépítette a lakás árába a garázst, így az új lakástulajdonos kötelezően garázstulajdonossá is vált. Látva, hogy a környéken még az utcán is kedvezőek a parkolási lehetőségek, többen akár 8-10 ezer forintos bérleti díjjal is megelégedve viszik piacra fölös tárolóhelyüket. Az FHB szerint ilyen helyzettel lehet találkozni a Középső-Ferencváros egyes rehabilitált területein, illetve nagyobb mértékben a XVIII., XX., XXI. és a XXIII. kerületekben. Alacsonyabb vételárakban is megnyilvánulhat a szerényebb érdeklődés: 600-900 ezer forintért Budapest külsőbb kerületeiben lehet vásárolni jó vagy kiváló állapotú garázst, teremgarázsi parkolót.

Forrás: penzcentrum.hu

 

 

Megosztás Google könyvjelzőnek! Megosztás MySpace-en...

2012.07.20 10:21

x
Ajánlom ismerősömnek:
Én nevem:
Ismerősöm neve:
Én e-mail címem:
Ismerősöm e-mail címe:
Egyéb megjegyzés:
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Nagykanizsa, Cserfői hegy, zártkert
Nagykanizsa, Cserfői hegy, zártkert - Zártkerti ingatlan olcsón eladó Nagykanizsán.
2.200.000 Ft.
Zala megyében, Nagykanizsa Vajda cserfő zártkerti ingatlan eladó. www.dashaus.hu
Hahót, családi ház
Hahót, családi ház - Kedvező áron Eladó ház Hahóton. www.dashaus.hu
18.900.000 Ft.
Kedvező áron eladó egy családi ház Hahót központjában teljes berendezéssel Zalaegerszeg és Nagykanizsa között, Zala megyében. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Landorhegy, családi ház
Zalaegerszeg, Landorhegy, családi ház - Eladó több funkciós ház ingatlan Zalaegerszegen. www.dashaus.hu
24.899.000 Ft.
Lehetőségek tárháza! Zala megyei, zalaegerszegi, belváros közeli tégla ház eladó. Az eladó ház és telek, akár még tovább bővíthető ház és telekvásárlással. www.dashaus.hu
Zalasárszeg, családi ház
Zalasárszeg, családi ház - Eladó Zalasárszegen családi ház
14.000.000 Ft.
Nagykanizsa közelében Zalasárszegen családiház eladó
Nagykanizsa, Bajcsa, családi ház
Nagykanizsa, Bajcsa, családi ház - Ház Bajcsán Nagykanizsa eladó téglaépítésü
6.500.000 Ft.
Zala megyében, Nagykanizsa Bajcsán családi ház olcsón eladó. www.dashaus.hu
Ingatlan TV - Das Haus Immobilien Kft. - Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/b. - - Tel/fax: 92/326-369 | LOGIN