Bedőlt az ingatlanhiteled? Ne várd ölbe tett kézzel a végrehajtókat!

Ezekben a hetekben mindennaposak a megnőtt terhekkel küszködő devizahitelesekről szóló hírek, akik feje fölött Damoklész kardjaként lebeg az árverezés réme. A 180 napnál nem régebben tartozók ingatlanát nem lehet elárverezni, ezért a legtöbben nehéz körülmények között is igyekeznek a részleteket időben megfizetni. Sajnos, egyre gyakrabban nem sikerül, jön a végrehajtó... De nem azonnal! Mit tehetünk addig is? Stefanik Ildikó ingatlan közvetítőnek, a Harmonet új tanácsadójának írása.

A következőkben a bírósági ingatlanvégrehajtás eljárásáról lesz szó.

Drámai, amikor kezünkbe kerül az okirat „végrehajtható ingatlan” záradékkal, de a legrosszabb, amit ilyenkor tehetünk, ha tétlenül megvárjuk a hetek, hónapok múlva esedékes kilakoltatást.

Az árverést úgy úszhatjuk meg, ha

• sikerül időközben rendeznünk a tartozást, vagy
• a végrehajtó engedélyével valaki megvásárolja az ingatlanunkat. Még akkor is jól járunk, ha mélyen a piaci ár alatt.

A törvény lehetőséget biztosít - akár a bírósági eljárás előtt, akár utána - az adósságtörlesztésünk átütemezésére, a feltételek módosítására, így az eljárást felfüggesztik.

Az eljárás alatt bármikor jelezhetjük törlesztési szándékunkat, amit ha teljesítünk, a végrehajtás azonnal befejeződik, a végrehajtási jogot törlik.

Miért járunk nagyon rosszul az ingatlan árveréssel?

• Az alaptartozásunk a végrehajtás jelentős költségeivel növekszik, ez többmilliós plusztétel is lehet.
• Üres lakóingatlan esetében a kikiáltási ár a piaci ár 70%-a, lakottan még kevesebb. Ha az ingatlannak egyedüli tulajdonosai vagyunk, jó állapotú, jó helyen van, az első alkalommal el is szokták vinni. Nem ritkán az első árverés sikertelen, ekkor a kikiáltási ár 50%-ig csökkenthető. Így fordulhat elő, hogy a lakásunk, házunk a valós értékének 25-30%-áért hónapok alatt talál új gazdára, miközben a minket terhelő eljárási költségek halmozódnak.
• Ha többféle kölcsönünk is fut egyidőben, adósságcsapdába kerülhetünk. Ugyanis, ha az árverezési vételár nem fedezi a tartozásunkat, akkor a befolyt összegből először levonják a végrehajtás költségeit, a maradék megy a végrehajtást kérőnek. A hiányzó különbözetet pedig elkezdik – ha van - a munkabérünk (nyugdíjunk) harmadával letiltani.

Ha ez is kevés, az ingóságainkból hajtják be. Ha van autónk, azt azonnal lefoglalják. Ha történetesen azt is hitelre vásároltuk, a gépjármű-finanszírozó felmondja a szerződésünket, még akkor is, ha azt rendben törlesztettük, és egy összegben követeli a teljes tartozást.

Ha áruvásárlási kölcsönnel tévét, hűtőt, mosógépet is vásároltunk, azokat is lefoglalják, a hitelt nyújtó bankot értesítik, és a kamatokkal együtt azonnali hatállyal esedékessé válnak ezek a követelések is, egyszerre.

Mindenünk elúszhat töredékáron, és ha ezek még mindig nem fedeznék az eredeti tartozást, még sokáig számolnunk kell a behajtásokkal.

Mi a megoldás?
Alapos megfontolás, számítások!

Ha az eredmény az, hogy a végén kevesebb tartozásunk marad, ne várjunk bénultan, igyekezzünk az árverezés előtt magunk értékesíteni az ingatlanunkat. A hirdetéseinkben bátran menjünk a piaci/kínálati árak alá, hogy a lehetséges vevők érdeklődését gyorsan felkeltsük. Az eladással még így is jobban járunk.

Megoldás lehet a „lakáscsere” is (itt ne a csere klasszikus formájára gondoljunk, hiszen adásvételekről van szó).

Nemrégiben két végrehajtási eljárás alatt álló ügyfelünkön tudtunk „cserével” segíteni.

Egy Pest környéki településen élő megbízónk sorházi, 140 nm-es, kertes lakásának részleteivel esett komoly nehézségbe.

Amikor árulni kezdtük a lakást, képtelenek voltunk meggyőzni ügyfelünket a reális irányárról. Nem hatottak rá az érveink, a jelentős túlkínálat, „nem akarja a lakást elkótyavetyélni”- mondta. Nem hogy a piaci árnál kevesebbért hirdettük meg az ingatlant, hanem 800.000 Ft-tal drágábban. Három hónapig természetesen egyetlen érdeklődő sem akadt.

Közben a bank felmondta a szerződését, de ő a kilakoltatási moratórium miatt ezt nem vette komolyan. Addig, amíg bankszámlájára váratlanul 1,8 M Ft inkasszó nem érkezett, és ez az összeg csupán a végrehajtó díja volt!

Kétségbeesetten hívott bennünket, ettől a pillanattól fogva ránk bízta magát, és végre jócskán engedhettünk az irányárból. Egy hónapon belül megvolt a vevő, megbízónk rendezte a tartozását. Valamennyi készpénze is maradt, már csak új otthont kellett neki találnunk.

Ugyanebben az időben egy másik ügyfelünk is nagy bajba került, XIII. kerületi új építésű, 74 nm-es, gyönyörű lakásának törlesztőrészleteivel maradt el.

Fenti vevőnknek megmutattuk a lakást, tetszett neki, néhány napon belül az adásvétel létrejött. Nagy alkuval, igaz, de a lehetőség mindkettőjüknek az utolsó pillanatban érkezett. Angyalföldi megbízónk megtakarítás és otthon nélkül maradt, de az eladással megmenekült attól, hogy elússzon az autója, és érintetlen maradt a munkabére is, ami fedezi családja kényelmes, szép albérletének árát.

Nagyon sokat vesztettek mindannyian, mégsem élték meg az esetet elviselhetetlen drámaként. Megmaradtak a megszokott bútoraik, felszereléseik, és - ugyan némi életszínvonal és élettérváltás mellett - megfelelő fedél került a fejük fölé, ahol a következő években a két család biztonságban elkezdheti összeszedni magát.

Két másik ügyfelünkön szintén a szerencsés egybeesés segített.

Egy pest megyei falu takaros, kertes, jó állapotú, de lakatlan házát - megbízónk örökségét - évek óta árultuk. Az ára évről évre csökkent, a válság miatt mégsem volt kereslet az ingatlanra. Hogy ne menjen a vagyon évről évre veszendőbe, felmerült az átmeneti bérbeadás lehetősége is, amin a tulajdonos kapva kapott.

Ekkor ismertük meg a másik családot: fővárosi családi házukat már nem sikerült megmenteni, elárverezték, a szülők egy fillér megtakarítás nélkül, két gyerekkel, otthon nélkül maradtak.  Szerencse a szerencsétlenségben, hogy mindketten keresők, egy bérlet szolid havidíját ki tudják fizetni. Ugyanakkor szerettek volna olyan ingatlanba költözni, ami idővel a nevükre kerülhet.

Kilakoltatás előtt pár héttel nézték meg a fenti házunkat, és rögtön beleszerettek. Tőke nélkül a hagyományos ingatlan vásárlás természetesen szóba sem jöhetett, mégis adásvétel született: 60 hónap múlva, amikor a vételárat havi részletekben, „kvázi bérleti díjként” megfizették, átszáll rájuk a tulajdonjog. Teljesült a kívánságuk, és az eladó is jól járt, hiszen nem kell több árcsökkentést elszenvednie, sem az állagromlás költségeit állnia.

Stefanik Ildikó
www.gyermekbaratingatlanok.hu

Képek:
piqs.de: Knipsermann - Banker
piqs.de: Knipsermann - Geldfalle

Forrás: harmonet.hu

Megosztás